建房资格转让合同的效力认定

【案情】

原告：吴某。

被告：丁某、彭某。

被告丁某系某学院的离退休人员，根据所在学院出台的《商品房修建方案》，丁某于2006年9月26日与某学院签订《承诺书》，享有方案规定的购买一套商品房的指标，2006年9月25日丁某与彭某签订《某学院商品房购买权转让协议》，约定丁某的商品房购买权转让给彭某，转让价格为15000元；2006年10月11日，彭某在丁某的亲自协助下，并以丁某的名义向某学院交纳了第一笔出资建房款20000元。2006年10月12日，彭某与原告吴某签订《房屋转让协议》，约定：彭某将从丁某处转让来的出资建房资格转让给原告；由原告支付彭某指标转让费21000元和彭某已交纳的出资建房款20000元，合计41000元；双方还对违约责任等内容进行了约定。

房屋转让协议签订当日，原告吴某即向彭某支付了41000元，彭某向原告出具收条一张并将其与丁某签订的购买权转让协议、收条和收据等交给原告持有。2008年5月15日，原告吴某以丁某的名义向某学院缴纳建房款60000元，某学院在收据上加盖了该院的财务专用章，并注明交款人为原告吴某。至此，吴某已实际缴纳建房款80000元，而丁某没有缴纳任何款项。2009年6月，某学院通知参加购房的职工办理相关手续，购房资格已转让的，须由最初参加购房的职工办理。原告即通知丁某和彭某协助原告办理相关手续，因丁某要求再支付几万元转让费，否则不予配合，经多次协商未果。为此，原告起诉来院，请求法院确认原告与被告彭某签订的房屋转让协议有效。

审理查明，《某学院职工商品住房修建方案》中的‘缴款时间和具体要求’第2条中的‘亲友’的意思是：亲朋好友。另外，某学院知道很多职工已将建房权资格予以转让，该院并不禁止职工转让，不允许转让反而不符合单位的实际情况，也不现实。”

被告丁某辨称其事先不知道彭某与原告吴某签订《房屋转让协议》，在收到法院传票后才知道彭某又将建房资格转让给了吴某，因此丁某称只对彭某负责，不对吴某负责。

被告彭某与第三人某学院均未到庭应诉，也未提出答辩意见。

【审判】

江津区人民法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据丁某与彭某签订的《某学院商品房购买权转让协议》的内容分析，丁某在收取彭某15000元转让费后，即将其在某学院享有的出资修建一套商品房的资格转让给彭某，由彭某参与出资，承担缴纳房款等义务，并于将来取得出资房屋的所有权。因此，丁某与彭某签订的《某学院商品房购买权转让协议》，属于《中华人民共和国合同法》第八十八条规定的合同权利和义务的概括转让的性质。丁某亲自协助彭某到某学院缴纳建房款20000元，某学院收取了彭某的出资款即是对丁某将建房资格转让给彭某的认可。丁某与彭某签订的《某学院商品房购买权转让协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，依法应为有效。彭某与吴某签订《房屋转让协议》将其受让的建房资格转让给原告吴某，系彭某对其参与集资建房权利义务的处分。某学院在收取吴某缴纳的建房款60000元时，已经知道彭某又将购房资格转让给吴某的事实，该院收取吴某的建房款应视为对彭某将购房资格转让给吴某的认可。故彭某与吴某签订的《房屋转让协议》，也属于《中华人民共和国合同法》第八十八条规定的合同权利和义务的概括转让的性质，该协议系当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，依法应为有效。因此，原告吴某请求确认其与被告彭某于2006年10月12日签订的《房屋转让协议》有效的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

关于被告丁某辩称其只认可彭某受让建房资格，不认可原告吴某受让建房资格的问题。因建房资格的转让系债权债务的概括转让，丁某将建房资格转让给彭某后，即退出其与某学院之间的出资建房关系，不再享有与集资建房有关的权利。彭某将受让的建房资格再行转让给他人，并不需要取得丁某的同意或认可。彭某将建房资格转让给吴某后，彭某亦不再享有与集资建房有关的权利。原告吴某基于依法取得的建房资格，可直接参与某学院的集资建房，承担出资、缴纳房款等义务，并享有最后取得出资房屋的所有权权利。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，当事人要求丁某履行协助义务，系基于合同的约定或法律规定本应由丁某履行的相应义务，但并不等于彭某或吴某与某学院履行集资建房合同时，需要在法律意义上取得丁某的同意。因此，被告丁某的该辩解理由无法律依据，法院不予支持。被告彭某、第三人某学院经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权，不影响法院根据查明的事实依法作出判决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第八十八条的规定，判决如下：原告吴某与被告彭某于2006年10月12日签订的《房屋转让协议》有效。

【评析】

本案的争议焦点为：原告吴某与被告彭某的房屋转让协议是否有效。

第一种意见认为：建房资格转让无效。根据《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第37条第6款也规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”彭某与吴某所签订的合同，其名称虽属《房屋转让协议》，但不能就此认定为双方是房屋所有权转让关系，其实质是集资房资格转让协议。从本案事实来看，因双方在签订《房屋转让协议书》时，集资房不但没有竣工,房屋所在的具体楼层、位置均未确定，吴某在履行交纳集资建房款等义务后，所享有的仅仅是集资房的请求权，并非是房屋的所有权。集资房说到底带有单位福利性质，只能是本单位符合条件的职工才能集资，集资建房资格是带有人身性质的财产权，是基于与本单位特定的职工身份关系，以特定身份为基础的合同权利。依据《合同法》第七十九条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，故彭某与吴某签订的《房屋转让协议》无效。

第二种意见认为：建房资格转让有效，即建房资格可以转让。丁某与彭某签订的《某学院商品房购买权转让协议》，其性质是对将来享有的房屋所有权的期待权的处分，属于债权范畴中的收益权，对于受益权的转让，依法可以转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，双方集资权的转让可定性为权利义务的概括转让。根据《合同法》第四十四条、第五十二条、第八十八条和《民法通则》第五十八条等相关规定，吴某和彭某作为双方当事人，在平等、自愿、协商的基础上订立的房屋转让协议，是双方的真实意思表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此协议应属合法、有效。而彭某与吴某签订的《房屋转让协议》实质仍然是集资房资格转让协议，双方签订此协议时，该集资房仍在建造过程中，彭某尚未取得该房屋的所有权。彭某再转让该房屋的集资资格的行为，因某学院不禁止转让，而且也收取了吴某的建房屋款60000元，实际上是认可了彭某的再转让行为，承认了吴某取得的建房资格，根据合同的相对性原则，彭某的再转让行为不需要原转让人丁某的同意。彭某与吴某的转让协议根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，以及《合同法》、《民法通则》的相关规定，人民法院首先应认定丁某与彭某之间的协议为有效，再认定彭某与吴某的协议有效。其次，法院应判决丁某与彭某应依合同履行义务，即丁某与彭某应协助吴某办理集资建房过程中的相关手续。

笔者认为：建房资格转让协议应认定有效为妥。《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，针对的是城市房地产开发一级市场，对集资建房转让合同的审查还是应根据《民法通则》和《合同法》及《物权法》的相关规定进行处理。根据新法优于旧法的原则，《物权法》应当优先适用，依《物权法》规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。这样处理不违背诚实信用原则，也有利于社会稳定。

                             （江津区法院   张科科）